강제집행 계고 본 집행 비용 A 부터 Z 까지 정리

부동산 경매에서 낙찰을 받았다고 모든 게 끝난 건 아닙니다.
명도라는 현실적 문제를 해결해야 ‘진짜 내 집’이 되죠.

 

 

특히, 점유자가 자진 퇴거하지 않는다면
강제집행이라는 법적 절차를 거쳐야 합니다.
오늘은 이 과정 중에서도 계고 → 본집행 → 비용 구조까지
가장 많이 질문받는 포인트를 정리해드립니다.

 

 

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① 강제집행이란?

‘강제집행’은 민사집행법상 권리자가 법원의 집행력을 바탕으로
상대방에게 의무 이행을 강제로 실현하는 절차입니다.

부동산 경매에서는 점유자가 부동산을 인도하지 않거나,
명도 협의가 결렬됐을 때
점유 이전을 위한 인도집행’(명도집행)이 시행됩니다.

 

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② 계고 절차 – 법적 퇴거 통보

강제집행의 첫 번째 단계는 계고입니다.
이는 “법원에서 퇴거 요청을 공식적으로 통보하는 절차”로,
집행관이 현장에 나가거나 송달 방식으로
‘일정 기한 내 자진 퇴거하라’는 계고장을 전달합니다.

 

 

• 계고기한은 통상 7~14일
• 이 기간 내에 자진 퇴거 시, 강제집행은 중단
• 계고서에는 집행 예정일이 명시되기도 함

 

📌 이 계고는 단순 경고가 아니라, 법적 집행 선포의 시작입니다.

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③ 본 집행 – 실질적 명도 강제조치

계고기한이 지나도 점유자가 퇴거하지 않으면
이제 본 집행, 즉 실제 명도집행이 시행됩니다.

이 단계에서는 집행관이 열쇠공, 운반업체, 경비 인력 등을 대동하여
실제 현장에 출입하고 점유자의 퇴거 및 물품 반출을 강제 수행합니다.

• 강제 개문 가능
• 점유자 거주 시 퇴거 조치 (필요시 경찰 입회 요청 가능)
• 물품은 법원 지정 보관소로 이송
• 인도 완료 후 부동산 점유권 회복

 

이 집행은 사전 협의 없이 진행될 수 있어,
법적 절차가 갖춰졌다면 위법성은 없습니다.

 

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④ 강제집행에 드는 실제 비용은?

많은 분들이 궁금해하는 부분이 바로 강제집행 비용입니다.

이 비용은 낙찰자(채권자)가 선납해야 하며,
집행 유형과 상황에 따라 차이가 납니다.

 

 

항목	평균 비용 (원)	비고
집행관 수수료	200,000 ~ 300,000	민사집행규칙상 요율 기준
운반·보관료	500,000 ~ 1,500,000	짐의 양, 거리, 보관 기간에 따라 변동
열쇠공 인건비	100,000 ~ 200,000	강제 개문 시 필요
경비 인건비	100,000 이상	저항 우려 시 경찰 또는 경비 인력 동원
보관소 사용료	일수 기준 부과	1일 약 3,000~10,000원 수준

📌 총 비용 범위: 대략 70만~200만 원 이상
(물품이 많거나 점유자 저항이 클 경우 비용 급증 가능)

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⑤ 집행 비용, 돌려받을 수 있을까?

원칙적으로 강제집행에 소요된 비용은
점유자에게 구상 청구가 가능합니다.
즉, 나중에 소송 등을 통해 지급명령, 손해배상청구 등으로 회수할 수 있다는 것.
하지만 실질적으로 회수율이 높진 않기 때문에
명도 전 합의 유도가 가장 효율적인 전략입니다.

 

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⑥ 전체 절차 요약

절차 단계	핵심 내용
계고	자진 퇴거 요구 / 계고장 송달
본 집행	강제 명도 수행 / 물품 반출 및 점유 회복
비용 처리	낙찰자가 선납, 점유자에게 구상 가능
사후 정리	물품 보관 / 잔여 비용 정산 / 추가 소송 가능성

 

 

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✅ 강제집행 계고 본 집행 비용 마무리 조언

부동산 경매는 ‘낙찰’이 아닌 ‘명도 완료’까지가 진짜 마무리입니다.
점유자가 협조하지 않는 경우, 강제집행 절차는 합법적이고 불가피한 수단입니다.
그러나 비용과 시간 소요가 발생하기 때문에
계고 단계에서 자진 퇴거 협상을 끌어내는 것이 가장 이상적이죠.

📌 강제집행은 무섭기보단 절차를 알면 정확하게 대응할 수 있는 제도입니다.
준비만 잘 하면, 걱정 없이 집을 온전히 내 것으로 만들 수 있습니다.